Le dispositif du loueur en meublé non professionnel
Le statut LMNP permet au propriétaire du bien immobilier de le louer en location meublée, qui est un marché porteur et qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale (assimilable à celle des commerçants et artisans), et non comme une activité civile, à l’exemple de la location nue.
Les loyers sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée, une garantie d’une meilleure rentabilité et souplesse
Tout investisseur souhaitant réaliser un investissement immobilier se pose la question “dois-je mieux louer mon bien en nu ou en meublé ?”, autrement dit “quel est le plus rentable ?”.
Le loueur en meublé perçoit un loyer plus élevé que le loueur en nu (en moyenne 20 à 30% plus élevé). Comme le prix du bien est le même, la rentabilité du bien (loyer/prix achat) est meilleure.
Par ailleurs, la nature du bail et la réglementation sont plus souples en location meublée. Le bail en meublé est de 1 an prorogeable tacitement et de 9 mois si l’occupant est un étudiant contre 3 ans en location nue. Un large avantage si l’investisseur souhaite récupérer son bien ou le vendre.
La location meublée, un avantage fiscal incomparable
L’imposition des revenus locatifs est très avantageuse et la possibilité de déduire l’amortissement du prix de revient du logement et des meubles en font un atout majeur. Dès lors que vous relevez du statut LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux pour déclarer vos loyers :
Régime Micro-BIC : un abattement de 50% sur les recettes locatives. Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 70 000 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro-BIC.
Régime BIC réel : déduction des charges et de l’amortissement du bien (hors terrain) et des meubles le garnissant.
Les charges déductibles
Le régime réel s’applique automatiquement dès lors que les recettes locatives dépassent 70 000 € ou sur option si vous souhaitez en bénéficier. L’option est valable pour un an, reconductible tacitement (option à exercer avant le 1er février de l’année N pour les revenus de l’année N).
Baron et Associes recommande à ses clients d’opter pour le régime réel de la location meublée.
Ce régime permet de déduire les charges d’exploitation (à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan) et de déduire l’amortissement (immeuble et meubles). Le propriétaire pratique tous les ans un amortissement comptable de son logement (en moyenne sur 30 ans pour le logement et sur 7 ans pour les meubles). La loi impose de passer par un comptable qui calcule les amortissements et établi un bilan chaque année
Ce régime permet dans la plupart des cas de ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs.
Conditions d’éligibilité
Il faut réaliser moins de 23 000€ de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé à l’échelle du foyer fiscal. Aucun membre du foyer fiscal ne doit figurer au registre du commerce et sociétés en tant que loueur professionnel et l’activité de location doit être extérieure à son activité professionnelle principale. Ainsi, tous les contribuables peuvent bénéficier du dispositif LMNP s’ils respectent ces différentes conditions.
Quels sont les avantages du LMNP ?
Avant toute acquisition, n’hésitez pas à nous contacter pour savoir si le loueur en meublé non professionnel correspond à votre situation et vos attentes.